中国楼市Q4承压，政策“数据依赖”下，何处寻战术性机会？

中国房地产的“寒冬”：数据揭示的严峻现实

52%

核心概念

中国房地产市场正经历全面而持续的下行，销售、价格、投资等核心指标均显著恶化，此前政策刺激效果已完全消退，市场信心跌至冰点。

73%

销售额腰斩

房地产销售较峰值下降 52% (国家统计局) / 73% (克而瑞)。8月同比下降 14% / 22%。

一线城市二手房价格较峰值下跌 34%，8月同比下降 8%。

34%

一线城市价格警示

一线城市二手房环比跌幅 (0.9-1.0%) 甚至超过二线和三线城市 (0.5-0.7%)，且在近期政策放松后跌幅加剧。

这表明市场下行压力已传导至核心城市，且有加速迹象。一线城市的表现对全国市场情绪和购房者预期具有放大效应。

讨论焦点

数据差异：官方与第三方数据反映了什么？
政策效果：为何一线城市放松政策后跌幅反而更大？

政策的“两难”：政府干预的意愿与能力

1.3%

核心概念

政府在干预时面临“两难”：既要防止系统性风险，又要避免重回过度依赖房地产的旧路，导致政策倾向于“防范下行风险”而非“大幅刺激”。

52%

“痛点阈值”模糊

政策制定者对支持房地产的态度是“数据依赖型”。但不同数据源的差异，使得“痛点阈值”变得模糊。政策可能滞后。

房地产投资（REI）同比下降 19% (2025年8月)，预计2025年拖累GDP约 1.3个百分点。

19%

政府干预的“心魔”与“必需”

政府缺乏大力刺激的动力，既是长期经济转型，也担心再次引发2021年前的房地产泡沫。

但房地产市场与银行体系稳定 (占银行贷款 19%)、家庭财富 (占家庭资产 52%) 及消费者信心紧密相关。

值得探讨

为何政策侧重“防范下行风险”而非“大幅刺激”？
房价下跌对家庭消费的“负财富效应”如何影响普通百姓？

政策“工具箱”：从微调到国家干预的四级响应

4

核心概念

中国政府为稳定房地产市场储备了多层次的政策工具，从放松购房限制到潜在的国家级刺激计划，政策的升级将取决于市场恶化的程度。

3万亿

政策级别递进与效果递减

一级措施 (已实施): 放松购房限制、按揭、税收、利率。效果有限，仅带来2-3个月短期缓解。
二级措施: 扩大城中村改造库存购置及现金补偿。难以提振有机需求。
三级措施: 呼吁“房价反弹”，设地方政府KPI，大幅减少土地供应。重建购房者信心。
四级措施 (最后手段): 中央政府通过PSL或政策性银行资金直接购买房产，设立市场稳定基金。需 3-4万亿元人民币资金。

2-3

月

“房价反弹”信号与国家刺激

三级政策核心在于重建购房者信心，但明确追求房价上涨是否会与“房住不炒”原则相悖？

四级政策涉及巨大的财政投入和市场干预，其启动条件和政治意愿将是决定性因素。当前市场状况离“最后手段”还有多远？

值得探讨

为何效果有限的低级别政策仍是首选？
大规模政府干预（四级政策）可能带来哪些风险？

市场“淘金”与风险博弈：投资者的策略与挑战

48%

核心概念

投资者需在“政策驱动型”机会与“基本面转型”阿尔法收益之间做出选择，同时警惕政策不及预期和数据失真的风险。

73%

政策驱动下的战术性机会

自2021年以来，政策驱动的反弹已发生六次，平均绝对回报率高达 48%。

高风险高回报: 困境开发商 (如融创)。
风险回报最佳: 非困境民营企业 (如龙湖) 和中小市值国企 (如金茂)，平均回报 73-84%。
滞后股: 大盘国企 (如中海地产)。

2

“政策中性”的阿尔法策略与下行风险

推荐稳健基本面国企 (如华润置地、华润万象城)，有转机故事公司 (如中国金茂、龙湖)，以及房地产管理公司 (如中海物业、保利物业)。

两大下行风险

情景一: 缓慢且边际的走软，政策力度不足，市场长期僵持。
情景二: 官方数据“不如上述数据糟糕”，政策响应滞后或力度不足。

核心洞察与最终思考

核心洞察

中国房地产市场深度调整，销售、价格、投资全面下行，严峻程度超预期。
政府干预面临“两难”，政策倾向“防范下行风险”而非“大幅刺激”，高度依赖数据恶化程度。
政策工具箱多层次响应，但低级别效果有限，高级别面临实施难度和政治意愿挑战。
投资者需平衡政策驱动机会与基本面转型，警惕政策滞后、数据差异及结构转型风险。

最终思考

中国房地产市场的深度调整，是经济结构转型中的一场深刻阵痛。它迫使我们在“稳增长”与“防风险”之间寻找新的平衡点，在短期刺激与长期健康发展之间做出艰难抉择。

这场“寒冬”的长度和深度，将不仅考验政策制定者的智慧和决心，更将重塑中国经济的未来走向，以及每个普通家庭的财富观念和生活模式。我们所见的，可能不只是一个行业的兴衰，而是一个时代命题的艰难求解，其答案将决定中国经济未来数十年的韧性与活力。