北京楼市2025上半年：新旧房市“冰火两重天”

2025年上半年，北京房地产市场呈现复杂态势：二手房成交量创近三年新高，但价格普遍“稳中下探”并处于“以价换量”状态；新房市场则实现“量价齐升”。这背后是政策持续优化、供需关系结构性变化以及买卖双方深度博弈的共同作用，预示着市场仍在调整中寻求平衡。

2025年上半年北京楼市表现概览

• 二手房市场： 上半年累计网签量达88574-90035套，创近三年同期新高，主要得益于3月“小阳春”行情（19234套）。
• 二手房价格： 呈现“稳中下探”趋势，7月挂牌均价42704元/平方米，同比去年同期下降11.85%，市场普遍“以价换量”。
• 新房市场： 上半年成交量达18563套，同比增长23.89%；成交金额1459.95亿元，同比增长29.7%；成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%，实现“量价齐升”。

影响楼市走势的关键因素

• 政策效应： 去年9月30日及今年初出台的楼市利好政策（如放宽非京籍纳税社保年限、下调首付比例、公积金利率下调）持续刺激市场。
• 供需关系： 二手房挂牌量突破16万套，形成买方市场，价格承压；新房市场受益于“好房子”标准和高品质项目入市，吸引改善需求。
• 市场博弈： 买方普遍观望“捡漏”，业主除非急售不愿大幅降价，导致成交周期拉长，市场观望情绪仍在。

北京楼市的独特背景与驱动

• “保障+市场”双轨制： 北京通过保障性住房解决低收入群体居住问题，同时通过商品住房满足中高收入群体多样化需求。2025年计划筹集保障性租赁住房5万套（间），竣工各类保障房8万套（间）。
• “好房子”概念： 国家标准《住宅项目规范》于5月1日施行，提升了新建住宅的品质标准（如层高、隔音），激发了市民的换房需求，成为新房市场重要驱动力。

市场洞察与未来展望

• 品质优先： 市场洞察显示，高品质、高性价比的房源（无论是新房还是二手房）仍能获得市场青睐并快速去化。
• 买方市场延续： 展望下半年，若缺乏新的强力政策刺激，北京楼市在7月大概率将维持“买方市场”特征，买卖双方博弈持续。
• 政策微调预期： 未来北京房地产政策优化方向将继续围绕“更好满足市民群众高品质、多样化居住需要”展开，可能在限购、房贷利率等方面进行微调以稳定市场。