2025希腊租赁新政：短租巨变，长租机遇，业主合规指南

2025年希腊房地产租赁市场正经历重大转型，政府通过一系列新政，旨在规范短期租赁市场、鼓励长期租赁并解决住房危机。这些调整包括税费结构的变化、数字化合规要求以及对业主运营模式的严格规范，要求业主必须适应新规以确保合规并优化投资策略。

2025年租赁市场动态与政策导向

• 市场增长与偏好： 希腊房地产市场，特别是住宅租赁，呈现稳定增长态势，客户偏好历史悠久、生态环保房产，城市移民和地理优势是驱动因素。
• 短期租赁严格规范： 自2025年1月1日起，政府引入新规，包括雅典市中心部分区域暂停新增短期租赁注册一年，提高“气候危机税”，并对未注册行为处以严厉罚款（最低20,000欧元）。
• 鼓励长期租赁： 为促使房产从短期转向长期租赁，政府提供税收优惠（如2024年底前签订三年租约可享三年免租金税），并考虑调整租金所得税率以减轻房东负担。
• 数字化与反逃税： 2025年6月1日起实施租赁合同数字化系统，要求租客在线确认；2026年起全面禁止现金支付租金，以打击虚假合同和逃税行为。

2025年希腊出租房产主要税费

• 租金所得税： 个人业主适用累进税率（15%至45%），政府正在考虑引入更低的入门级税率（如5000欧元以下按5%征收）或统一税率。
• 统一房产税 (ENFIA)： 年度房产税，2025年提前至4月底开始支付，可分11个月缴清；购买自然灾害保险可享最高20%的税率减免。
• 气候危机税： 自2025年1月1日起，短期租赁住宿税更名并大幅提高，独栋住宅（>80㎡）在4-10月期间每晚15欧元。
• 其他重要税费： 新建房产24%增值税暂停至2025年12月31日；资本利得税（15%）冻结至2026年12月31日；拥有3处及以上短期租赁房产并注册为个人企业的业主需缴纳13%增值税。

业主须知及合规要点

• 短期租赁法规严格化： 业主需密切关注并严格遵守最新的注册、运营标准和房源数量限制，否则将面临高额罚款。
• 长期租赁鼓励政策： 政府通过税收优惠鼓励长期租赁，业主可考虑此选项以获得稳定租金收入和税收减免。
• 租赁合同数字化与合规： 自2025年6月1日起，租赁合同需数字化申报，业主应确保合同符合法律要求并在myAADE平台及时申报确认。
• “买卖不破租赁”原则： 购买带有现有租约的房产，原租赁合同在所有权变更后仍有效，业主无权立即提租或要求租客搬离。
• 税务申报与透明化： 业主需按时申报并缴纳税费，2026年起所有租金支付必须通过银行转账等电子方式进行，禁止现金支付。
• 黄金签证房产限制： 通过黄金签证计划购买的房产，不允许用于短期租赁（民宿）用途。