原野: 你看啊,最近只要一聊到经济,大家那眼睛简直是自带雷达,嗖地一下就瞄准房地产市场了。尤其是市场有点风吹草动,那老话儿就又来了:中国会不会重蹈日本当年的覆辙啊?这担忧,听着确实是让人有点儿提心吊胆的。
晓曼: 对对对,这话听得耳朵都快出茧子了。老拿日本说事儿,但他们可能没仔细看,咱们这剧本跟人家那可完全不是一个路子。你看,就说2024年‘9·26’政策一出来,到2025年一季度,核心城市的房价立马就给稳住了,二手房也开始‘以价换量’,这不是被动挨打,这是咱们提前布局,主动出击啊!
原野: 你这么一说,确实。提到日本当年的房地产泡沫,很多人第一反应就是,它经济发展到一定程度就崩了。那咱们现在的发展阶段,跟日本那时候比,到底有啥不一样,能让我们拍着胸脯说:不会走老路?
晓曼: 咱们可以先从一个特别直观的数据——城市化率——聊起。这玩意儿可直接反映了中国经济的内生动力,跟日本泡沫时期那会儿,简直是天壤之别。日本在泡沫最疯的时候,城市化率都飙到90%多了,工业化、城市化基本都板上钉钉了。可咱们中国现在呢,城镇化率才66.2%,还差得远呢!这意味着啥?巨大的发展空间和内需潜力,这可是实打实的。再结合政策看,2024年的“9·26政策”,那可是一套组合拳,跟“因城施策”、“三稳”框架一配合,就看出来咱们调控的眼光有多超前,手腕有多主动了。
原野: 嗯,发展阶段和政策主动性确实是核心。那除了这些,中国在货币和资本流动管理上,是不是也跟日本当年玩儿得不一样,能有效把外部风险给隔离开来?
晓曼: 哎,你问到点子上了!这可是个大杀器。日本当年“广场协议”后,日元蹭蹭蹭地往上涨,资本账户还完全放开了,结果呢?大量的国际热钱跟洪水似的涌进来,把资产价格直接给推上天了。咱们中国在这方面,那可谨慎多了,人民币现在可不是想换就随便换的自由货币,而且对短期跨境资本流动,咱们管得那叫一个严。这就相当于咱们给自己建了一道厚厚的防火墙,外面金融市场再怎么折腾,也别想直接烧到咱们国内的房地产市场来。
原野: 聊完宏观的经济和政策,咱们把镜头拉近点,看看房地产最最基础的——土地。日本当年泡沫的幕后推手,土地过度投机肯定算一个。咱们中国这么大个国家,土地资源本身不稀罕,但为啥在房地产市场里,土地还是这么关键,甚至跟日本呈现出不一样的深层逻辑呢?
晓曼: 哈哈,这恰恰是咱们中国市场最“独一份”的地方。中国的土地市场,核心矛盾根本不是总量够不够用,而是结构性问题!你看一组对比数据就明白了,区域分化那叫一个明显:一线城市的核心区,过去几年土地供应直接少了15%,稀缺得跟什么似的,那价格能不硬气吗?可与此同时,你再看看很多三四线城市,商品房去化周期都超过30个月了,库存压得喘不过气来。这种显著的分化,跟日本当年那种全国性的、普遍性的土地投机,根本就是两码事儿。
原野: 这种区域分化确实挺有意思的。那除了土地供应的差异,咱们中国的人口结构和住房需求本身,是不是也跟日本当年不一样,能给市场提供结构性的支撑?
晓曼: 那当然了!中国的住房需求,现在正在经历一个特别特别重要的结构性升级。简单来说,就是从以前的“有没有房住”变成了“住得好不好”。日本泡沫时期,很多需求都是纯粹的投机,买房就为了炒。可你现在看中国市场,2025年上半年的数据显示,120平方米以上的改善型住房成交占比,居然首次突破了30%!这说明什么?家庭人口变了,大家对居住品质的要求也高了,这些才是驱动市场最核心的力量,这种需求,可比投机健康多了,也更可持续。
原野: 房地产市场的健康发展,离不开一个稳健的金融体系。日本泡沫破裂后,银行体系那真是伤筋动骨,甚至引发了长期的“资产负债表衰退”。那咱们中国在金融风险防控方面,都采取了哪些具体措施,来避免重蹈覆辙呢?
晓曼: 咱们中国的金融体系,韧性那可是体现在方方面面。首先看居民这头,中国居民部门的杠杆率现在是62%,这可比日本泡沫时期那70%低多了,而且咱们的首付比例普遍要求30%以上,这可是一个非常厚的安全垫。更重要的是,在房企债务这块儿,中国政府现在玩儿的,那叫一个“精准拆弹”,可不是一刀切地搞大清洗。
原野: “精准拆弹”这个词儿用得真好。那除了短期风险的化解,中国是不是也在积极探索和构建一些长效机制,来确保房地产市场的长期稳定发展,而不仅仅是应对眼前的挑战?
晓曼: 没错,这才是最关键的!所谓的“精准拆弹”,具体措施就包括设立“白名单”制度,通过专项借款来支持那些有合理融资需求的项目。到2025年一季度,这个专项借款规模都扩大到8.5万亿元了,境内房企的债券违约规模也同比下降了80%!这些都是咱们在主动管理风险。同时,建立长效机制的探索也一直在路上,比如大力发展保障性住房体系,这就是在为未来打基础。
原野: 所有的分析,最终都得回归到历史这面镜子。日本的教训太深刻了,那咱们中国到底从中学到了啥?又怎么把这些教训转化成政策实践,确保咱们走出一条不一样的路呢?
晓曼: 日本泡沫破裂的核心风险点,比如政策失误啊,金融自由化失控啊,还有土地投机过度啊,这些都给咱们中国提供了宝贵的“反面教材”。所以,中国把“房住不炒”这个定位,提升到了前所未有的战略高度,而且这不光是说说而已,是体现在具体的政策定力上的,坚决避免使用那种短期强刺激政策来透支长期的发展空间。
原野: 这种“房住不炒”的定力确实是核心。但即便如此,中国房地产市场是不是还面临一些新的挑战,比如说人口结构变化或者局部库存压力?咱们又将如何应对这些潜在风险?
晓曼: 挑战那肯定是有啊,哪儿有完美无缺的市场?咱们可以把中国目前对房地产市场的调控,比作一个经验丰富的医生在进行一场精密的“手术”:既要切除眼前的病灶,比如化解房企风险、去掉过剩库存,又要为身体长期的健康打下基础。一个特别好的例子就是保障性住房建设,2025年全国计划新增200万套,其中超过60%是通过收购存量商品房来实现的。这招儿可真是高,既帮助消化了库存,又完善了住房保障体系,简直是一举两得!
原野: 看来,中国房地产市场正在通过多维度、系统性的改革,力求实现软着陆和可持续发展。那么,在所有这些努力的背后,咱们最终希望达到的一个更高层次的目标是什么呢?
晓曼: 最终的目标,其实已经超越了房地产本身。它是要推动整个中国经济的转型升级,从过去那种特别依赖投资和地产的模式,转向依靠创新驱动和内需拉动的高质量发展。所以,当我们把所有这些因素——发展阶段、政策主动性、需求结构、风险管控——放在一起看的时候,你就会发现,这压根儿不是在重复别人昨天的故事,更不会是日本泡沫的简单重演。我们看到的,是在探索一条适合自身国情的、更具韧性的发展道路。