楼市疲软，中国政策定调：告别大刺激，力推新模式
Aha
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7-16暮歌: 最近看楼市的数据，总感觉有点凉飕飕的。好像大家都在期待着政策能给市场打一针“强心剂”，但官方的态度又好像有点……不紧不慢。这到底是中国楼市的短期波动，还是说，一个大时代真的要过去了？
子墨: 你这个感觉非常敏锐。这确实是当前市场最核心的一个矛盾点。一方面是冰冷的数据，另一方面是官方一种耐人寻味的“容忍”。我们先看数据，摩根大通的报告里就提到了，6月份，全国70个城市的新建住宅和二手房价格，环比都在继续下跌，特别是二手房，成交量是一年多以来第一次出现收缩。
暮歌: 哦？二手房市场的反应通常更真实。
子墨: 对，二手房是市场的“晴雨表”。更关键的是一个累计跌幅，从2021年的高点算起，全国新建住宅价格平均已经跌了10.5%，二手房更是跌了18.3%。你想想，这对那些在高点上车的家庭来说，意味着什么？他们的家庭资产实实在在地在缩水，这种痛感会直接影响整个市场的信心。
暮歌: 跌了快两成，这确实是触目惊心了。但更有意思的是，你刚才提到的官方态度。报告里说，国家统计局的领导公开表示，“住房市场见底的过程需要时间，期间的波动是正常的”。这话听着就特别有水平，但翻译过来，是不是就是说“大家再忍一忍，别急”？这种“容忍”的态度，背后到底是什么考量？
子墨: 哈哈，你这个翻译很到位。这种表态，在我看来，至少释放了两个非常重要的信号。第一，高层对房地产市场的现状有非常清醒的认识，知道这不是吃几副猛药就能马上好的病，需要时间去慢慢调理和消化。第二，这可能暗示着，政策的重心已经悄悄变了。过去是“救市”，是想尽办法把市场拉起来；现在更像是“风险出清”，是希望通过市场的自我调整，把过去积累的泡沫和风险给挤出去。
暮歌: 我明白了。所以这种“容忍”，其实是一种战略定力的体现。它不是不管，而是换了一种管法。
子墨: 可以这么理解。所以，未来政策出台的节奏和力度，大概率会比市场普遍预期的要温和、要谨慎得多。大家期待的那种大水漫灌式的强刺激，可能很难再看到了。
暮歌: 这就很有意思了。一方面是市场数据冰冷，另一方面是官方态度上的“新常态”。这种容忍，无疑给市场带来了新的解读空间，也让我们不得不思考：我们对政策的期待，是不是已经和官方的真实想法，产生偏差了？
子墨: 这个偏差，可能就是理解当下房地产市场的关键。很多人，特别是资本市场，对7月份的政治局会议抱有非常高的期望，觉得政策风向会从现在的“止跌稳住”，转向“止跌回升”。甚至还有声音在讨论，会不会再来一轮像2015年那样的大规模棚户区改造。
暮歌: 对对对，棚改这个词，简直就是楼市的“大力丸”。很多人都记着2015年那一波，效果立竿见影。
子墨: 是的，市场的期待非常强烈，但摩根大通的报告，就像一盆冷水浇了下来。他们明确判断，官方的基调转向“止跌回升”的可能性很低。至于那个大规模棚改的旧梦，报告说得更直接：大概率是不会重演了。
暮歌: 为什么这么笃定？毕竟2015年棚改对去库存、拉动经济的效果是实打实的。这一次，有什么本质上的不同吗？
子墨: 最大的不同，就是家底不一样了。报告里有一个数字，我第一次看到的时候都吓了一跳：目前全国在建的新房库存，如果按照现在的销售速度，需要将近六年才能卖完。这还不算已经盖好但没卖出去的房子，那部分也够卖半年的。
暮歌: 六年？我的天，这就像一个饭馆，后厨里堆的食材够未来六年用的，那老板肯定不会再进新食材了啊。
子墨: 就是这个道理！2015年的时候库存压力也大，但远没有到今天这个量级。在这么庞大的库存面前，再搞大规模的拆迁建新房，那不是火上浇油吗？而且，更深层次的原因是，政府现在反复强调的是要“建立房地产开发新模式”，这是一个结构性改革的信号，而不是简单的需求刺激。
暮歌: 那这个听起来有点抽象的“新模式”，到底意味着什么？如果棚改的旧梦做不了了，这个新模式对我们普通老百姓来说，又会带来什么影响？
子墨: “新模式”的核心，我理解就是让房子回归居住属性。过去是过度依赖卖地、卖新房来发展，未来要转向更可持续的道路。比如，大力发展保障性住房，对那些老旧的城中村、危房进行改造，盘活现有的二手房存量。对老百姓来说，最直接的影响就是，指望买房能像过去一样暴涨，这个预期可能要彻底放下了。未来的市场，应该会更稳定，波动更小。
暮歌: 这么说，市场和官方之间，确实存在一个巨大的预期差。政府想的是“止跌企稳”，是软着陆；而市场盼的是“止跌回升”，是V型反弹。这种错位，可能才是未来一段时间市场博弈的焦点。
子墨: 没错。所以问题的核心又绕回来了，面对如此庞大的库存，这个“新模式”要怎么落地？刚才说的那个惊人数据，在建库存够卖六年，这绝对是压在整个行业头顶的一座大山。它不仅压制了开发商拿地盖新房的意愿，也让他们的资金链紧绷到了极限，更让持币观望的购房者不敢轻易出手。
暮歌: 既然是这么核心的症结，那官方提出的“房地产开发新模式”能解决这个问题吗？听起来这个转型挑战巨大啊。
子墨: 这个“新”字，就新在它要从根本上改变过去的玩法。不再追求“量”的高速增长，而是强调“质”的提升。比如通过城中村改造、老旧小区更新来盘活存量资产，而不是一味地去建新城、铺摊子。但挑战确实巨大，地方政府要摆脱对土地财政的依赖，开发商要从“高周转、高杠杆”的赌徒模式，转变为精细化运营的“工匠模式”，这哪是动动嘴皮子就能完成的。
暮歌: 我看报告里还提到了一个非常有意思的建议，说摩根大通一直在呼吁，设立一个“大规模房地产稳定基金”。这个基金听起来，有点像给整个行业注入的一剂“强心针”。你能不能用一个更简单的比喻，帮我们理解它的作用？
子墨: 这个比喻好。你可以把整个房地产市场想象成一个消化不良的病人。他胃里（库存）堆积了太多没消化掉的食物（房子），导致整个身体（市场）都很难受。开发商呢，就是这个病人的消化系统，现在也因为资金问题变得非常虚弱，无力继续工作。这个“稳定基金”，就像是国家队主导的一剂“强效消化酶”或者“营养液”。
暮歌: 哦，直接输液了。
子墨: 对！它直接把资金注入到开发商这个消化系统里，帮他们把堆积的食物（库存）给消化掉，比如收购一些未完工的项目，把它建成保障房。这样一来，不仅开发商活过来了，市场的信心也回来了，整个身体机能才能慢慢恢复。报告就认为，这种从供给侧和资金链下手的方案，远比单纯刺激需求端要来得更根本、更有效。
暮歌: 我明白了。所以总结下来，我们今天讨论的这一切，无论是冰冷的数据、官方的容忍，还是市场的期待落差，其实都指向一个结论：中国房地产市场正在经历一场深刻的结构性调整，而不是一次简单的短期波动。
子墨: 完全正确。政策的重心已经非常清晰，就是告别过去大水漫灌式的强刺激，转而推动建立新的发展模式。像2015年那种棚改旧梦，确实很难重演了。核心的症结就是庞大的库存，而解决之道，可能真的需要像稳定基金这种更深层次的金融手段介入，配合整个发展模式的转型。
暮歌: 这让我想起一句话，中国房地产市场正从“增量时代”大踏步迈向“存量时代”。这不仅仅是数字上的变化，它背后是对过去几十年经济增长模式、地方财政结构，甚至是社会财富观念的一次深刻重塑。当旧的增长引擎逐渐熄火，新的模式仍在摸索之中，我们所看到的市场“疲软”和政策“容忍”，或许正是这种历史性转型期，无法避免的阵痛。真正的挑战，在于如何在消化巨大存量风险的同时，构建一个更加健康、可持续的住房体系，这不仅关乎经济的韧性，更关乎亿万民众的安居乐业。这场转型，将对中国未来数十年的发展路径产生深远影响。