物业公司变对抗者：瓦解业委会的四大“保盘”术
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9-26苏哲: 物业公司存在的意义是什么？最初的回答很简单：为业主提供安全、舒适的服务，做社区的“好助手”。但现在，这个初衷似乎正在被一些公司，特别是某些大品牌巨头彻底背弃。服务质量下滑，收费却步步紧逼，甚至对本该服务的业主和业委会充满了警惕与敌意。这已经不是简单的服务问题，而是一种性质的转变，一种从“服务者”到“对抗者”的异化。
高晴: 等等，苏哲。你这个“对抗者”的帽子扣得太快了。我们看到的情况可能更复杂。你说的服务质量下滑和收费矛盾确实存在，但我们不能忽视一个大背景：整个房地产行业正在经历前所未有的下行压力。Newsweek的数据显示，2025年上半年中国房地产投资暴跌了11.2%。很多物业公司都和开发商有千丝万缕的联系，母公司陷入困境，它们的日子怎么可能好过？
苏哲: 经济压力是压力，但这不能成为角色异化的借口。我们看到一个非常普遍的现象：业主普遍拒缴物业费。你看，有调查发现，高达15%的业主因为不满而拒缴费用。这可不是三五个人的个体行为，20个人里就有3个用拒缴来抗议，这恰恰说明了服务提供方和消费者之间信任的普遍缺失。这难道不是“对抗”关系的直接体现吗？
高晴: 我同意这是信任缺失的信号，但这背后是双向的。一方面是业主不满，另一方面，物业公司也在挣扎。我们不能只看坏的一面。根据财新和晨星的数据，2023年，有56家物业管理公司在想办法切割与陷入困境的开发商的联系，搞多元化发展，它们的平均净利润还增长了7.27%，扭转了前一年的暴跌。这说明，行业内部有很多人在努力自救和转型，试图走上健康发展的道路，而不是铁了心要跟业主对着干。
苏哲: 你说的转型和自救，听起来很美好。但当业主权利意识觉醒，业委会开始真正履行监督职责时，一些物业公司“对抗者”的真面目就彻底暴露了。它们所谓的“保盘”，也就是保住管理权的手段，可以说专业到令人咋舌。比如，最隐蔽的一招，就是社群煽动。物业员工或者雇来的“水军”冒充业主，在微信群里煽风点火，散布假消息，攻击业委会，从内部分化瓦解业主。
高晴: 这种行为如果属实，当然是恶劣的。但这是普遍现象，还是极端个案？我们要区分清楚。而且，你有没有想过，物业公司为什么会走到这一步？北京大学的楼建波教授就指出一个关键问题：中国的物业合同具有“软约束力”。法律规定业主可以提前通知就终止合同，加上普遍的拒缴费现象，物业公司的运营风险其实非常大。它们的安全感很低。
苏哲: 安全感低就可以突破底线吗？煽动社群还只是开胃菜。更可怕的是滥用权力。社区监控本来是保障安全的，现在却成了某些物业手里的“特务工具”。文件里揭露，他们会非法监控业委会核心成员的日常行动，来往人员，甚至工作信息。这已经不是商业行为了，这是赤裸裸的侵犯隐私和威胁！把本该服务的对象当成“隐形的敌人”来监视，这还不是“对抗者”？
高晴: 滥用监控当然是违法的，这没得洗。但我看到的是，行业也在努力建立规则。比如，物业管理服务管理局（PMSA）已经在中国发布了行为准则和最佳实践指南，目的就是提升整个行业的专业性。而且，技术本身也在成为解决方案。很多公司正在积极采用PropTech，比如云技术、物联网，来提高效率，增强互动。智能安防、智慧停车，这些都是实实在在提升服务体验的例子，这说明它们依然在扮演“服务者”的角色，努力跟上时代。
苏哲: 技术可以是解决方案，也可以是作恶的工具。你说的那些行为准则，在一些公司的“丛林法则”面前，就是一张废纸。有分析指出，一些物业总部会直接向员工下达违规指令，比如拒绝提供财务信息、阻挠召开业主大会，甚至伪造签名。还向员工承诺“出了事公司担着”。当一个企业从上到下都在系统性地策划和执行这些违规甚至违法的行为时，你还能说它只是在“挣扎求生”吗？昆山那个小区的业委会突然解散，财务混乱，核心成员失声，业主内部分裂，这些都呈现出惊人的相似性和专业性。这不是孤立事件，这背后可能有一整套成熟的“对抗业委会手册”！
高晴: 苏哲，你把所有问题都归结为物业公司的“恶意”，我觉得这是对复杂现实的一种简化。我们必须看到结构性的困境。比如大卫·鲁宾这些专家就指出了，整个房地产行业的下行压力，让物业公司，特别是那些和开发商捆绑的，比如雅生活服务、碧桂园服务，股价大跌，甚至被担忧会成为母公司的“输血包”。在这种巨大的生存压力下，它们采取的一些“防御性策略”被你解读为“对抗”，这公平吗？
苏哲: 防御性策略？非法监控、伪造签名是防御性策略？高晴，这是在偷换概念。市场压力再大，也不是违法的借口。当一个公司系统性地指导员工去从事侵犯业主基本权利的行为时，这就超越了商业挣扎的范畴，这是纯粹的、有组织的恶意。这已经不是“情有可原”的商业问题，而是“罪无可恕”的法律问题。任何试图用“生存困境”来为这种行为开脱的说法，都是对法治的漠视。
高晴: 我没有为违法行为开脱。但问题的根源，你真的挖对了吗？我们国家的社区治理模式，存在很强烈的自上而下的制度特征。这种模式本身就可能阻碍了社区的自主性，导致居民感觉自己无力、被边缘化。业委会难以有效发挥作用，物业公司在缺乏有效监督和合作机制的情况下，自然更容易偏离服务本位。所以，根源可能更多在于制度，而不是某个公司天生就是“坏种”。
苏哲: 制度有问题，所以公司作恶就是合理的？这个逻辑我不能接受。你说要找解决方案，好，那我们就谈谈方案。面对这种有组织的对抗，我认为唯一的出路就是强化法律和监管。楼建波教授也说了，民法典赋予了业主终止合同的权利。业主不是手无寸铁，关键是监管要“亮剑”！对那些滥用监控、伪造签名的行为，必须严厉打击，让他们付出惨痛的代价。
高晴: 我同意法律是底线。但光靠惩罚，是“头痛医头，脚痛医脚”。我们更应该思考如何构建一个健康的生态。你看，技术其实能从根本上减少纠纷。当物业通过PropTech，用大数据和人工智能来优化服务、提高效率、降低成本时，服务质量上去了，业主的抱怨自然就少了。信息透明了，很多矛盾的根源也就消失了。
苏哲: 你太天真了！在一个“对抗者”面前，你给它的任何技术都会被滥用。你给它更先进的监控，它只会更高效地监视业委会成员；你给它大数据平台，它只会更精准地分析如何分化业主。没有强有力的法律和监管作为地基，你所说的一切技术赋能、共治模式，都只是空中楼阁。必须先用法律的铁拳把这些“对抗者”打回原形，让他们知道底线在哪里，我们才能谈别的。
高晴: 只靠铁拳，最后可能就是两败俱伤的焦土。难道我们追求的不是合作共赢吗？北京等地已经在探索“协商和共治机制”，让居委会、业委会和物业公司坐下来一起谈，让业主真正参与到社区管理中。这种模式改变了单纯的“你监督、我服务”的对立关系，变成了“我们共同治理”。这才是从根本上化解矛盾，走向长治久安的希望。单纯强调惩罚，只会让双方的敌意越来越深。
苏哲: 好吧，高晴，我得承认，你说的部分物业公司采取的那些“保盘”手段，特别是滥用监控、伪造签名，确实是不可容忍的违法行为。这一点上，单纯依靠行业自律肯定不够，法律必须严厉打击。
高晴: 对，法律是底线。但同时，苏哲，你也不能否认我之前提到的，整个行业的下行压力和我们国家那种自上而下的治理模式，确实是很多矛盾的温床。这解释了为什么一些物业公司会感到不安，会挣扎求生。当然，这绝不能成为它们违法的借口。
苏哲: 我明白了。我们争论了半天，其实都看到了问题的不同侧面。我强调的是，面对已经出现的恶意行为，必须用法律的盾牌来保护业主，划清底线。而你强调的是，要通过更长效的机制来修复关系。或许，这两者并不矛盾。
高晴: 没错。我们其实都希望解决信息不对称和权力失衡的问题。你说的强制信息公开，和我说的利用PropTech技术提升透明度，本质上都是通往同一个目标的路径。法律是基石，它能震慑住那些最坏的“对抗者”，为我们创造一个可以谈合作、谈治理的健康环境。
苏哲: 说得对。必须先用法律的强制力来止血、来清创，把那些已经坏掉的部分切除。只有在这个基础上，我们才能讨论如何调理身体。你所说的技术赋能和共治模式，就是“调理”的良方。
高晴: 是的。当法律的底线被牢牢守住，我们就可以在此之上，像北京那样推广共治模式，让业主从被动的消费者变成主动的参与者。同时，鼓励物业公司通过技术创新和多元化经营，找到可持续发展的路径。这样，它们才有动力和能力真正回归“服务者”的本位，而不是整天想着怎么“保盘”。这才是构建一个和谐、法治社区的根本之道。